Kako povećati dostupnost stanovanja? Iskustva iz Poljske

Koliko god izgledalo čudno s obzirom na loše demografske trendove, cijelu Europu muči problem priuštivog stanovanja. U neadekvatnim stambenim uvjetima živi veliki broj ljudi. Ili imaju premalo stambene površine za normalni život ili su nekretnine stare i dotrajale (dovoljno je pogledati slike iz oglasnika), a da ne govorim o njihovoj poziciji. Kupci ili podstanari danas masovno izbjegavaju stanove u suterenu, razizemlji, potkrovlju, na višim katovima gdje nema lifta, gdje nema javnog prijevoza itd. Postali su s pravom izbirljivi.

Kada se u obzir uzmu cijene bez obzira govorili mi o najmu ili prodaji, razumljivo je da brojni mladi se teško odlučuju sa osamostaljenje i odlazak iz roditeljskog doma. Tako je u Hrvatskoj, ali i u Poljskoj.

Prethodna konzervativna vlada PiS-a pokušala je doskočiti tom problemu i subvencionirati kamate na stambene kredite. Potrošila je gotovo 4 milijarde eura na program zajamčene kamate od 2 posto (slično našem APN-u), ali problem se nije riješio. Samo su cijene nekretnina su porasle, a time i profiti investitora i banaka. Slično je bilo i kod nas.

Nova centristička vlada Donalda Tuska zato je odlučila pomoći izgradnju stanova za najam. Oformila je novi fond u koji će samo ove godine izdvojit 1,1 milijardu eura. Iz njega će se upotrijebiti oko 600 milijuna za financiranje općinske stanogradnje kroz subvencije. Općine bi sudjelovale u izgradnji sa 15 posto vlastitih sredstava, 20 do 30 posto bi se financiralo bespovratnim sredstvima iz fonda, a preostali dio bi kreditom tog istog fonda uz kamatu od 1 posto.

Osim toga poljska vlada radi na novom zakonu o stanovanju kojim bi se trebalo pomoći približno četiri milijuna poljskih obitelji koje si ne mogu priuštiti kupnju ili najam dovoljno velikog stana, a primanja su im istovremeno previsoka da bi mogli aplicirati za općinsko stanovanje. Poljska ima najvišu kamatu za stambene kredite u Europskoj uniji, gotovo dvostruko veću od europskog prosjeka, pa mora pronaći način kako pomoći Poljacima u tom pogledu.

“ali to nije sve!”

Bivša vlada 2018. godine donijela je poseban zakon popularno zvan Lex developer, koji je dopustio investitorima graditi tamo gdje inače ne bi bilo moguće – u zamjenu za nove škole, vrtiće ili bolju infrastrukturu. Da bi investitor mogao na takvim mjestima graditi, mora dobiti suglasnost lokalne vlasti, ali i podršku mještana. Kako bi tvrtke mogle graditi na zemljištu gdje to inače ne bi bilo moguće, moraju gradu obećati sanaciju ili izgradnju infrastrukture. Sustav je tako mnogo fleksibilniji jer gradonačelnici i vijećnici imaju ključnu riječ o konačnom izgledu. Gradovi od toga imaju koristi jer se neki njihovi troškovi prenose na privatne tvrtke.

Jasno da zakon nije savršen, ali pretjerana težnja za savršenstvom obično dovodi do neučinkovitosti. Put do pakla često je popločan najboljim namjerama.

U početku je postojala zabrinutost u vezi s novim zakonom da će dopustiti investitorima graditi bilo gdje bez ograničenja i bez dovoljnog uzimanja u obzir lokalnih potreba ili infrastrukture. Njihove zahtjeve stoga su neki gradovi automatski odbijali – primjerice Krakow ili Poznań. Međutim, s vremenom su se predrasude razbile i realizirano je podosta takvih projekata.

Jedan od njih je Lisabonski kompleks u Varšavi na kojem su surađivali Grupo Lar Polska i Develia. Iako ga je grad isprva odbio, nakon izmjena koje su se konzultirale sa stanovnicima, konačno ga je odobrilo gradsko vijeće. Za razliku od prvotnog plana, investitori su novo stambeno naselje učinili dostupnim javnosti, proširili su biciklističku infrastrukturu, a tvrtka je obećala da će jedan od prostora namijenjenih najmu dati gradu za dječje psihološko savjetovalište.

No, Lex developer ima ograničeni rok trajanja do ljeta 2026. trebao bi ga zamijeniti novi zakon. Kakav, još se točno nezna.

Što Hrvatska može naučiti od Poljske u vezi s izgradnjom stanova

Rješenje za hrvatske probleme bilo bi da država ukloni prepreke izgradnji i dopusti privatnom sektoru lakšu gradnju stanova i drugih objekata. U Varšavi se na građevinsku dozvolu za stambenu zgradu čeka šest tjedana, a u Zagrebu i više od dvije godine za pojedine projekte.

Bilo bi također super uzeti ovaj poljski zakon i iskoristiti ga u Hrvatskoj. Ne mora to biti samo za stambenu izgradnju. Možda bi uz takav zakon jedinice lokalne vlasti imale više sluha za investitore i njihove planove. Možda bi se ispunili planovi iz raznih strategija koje su uglavnom mrtvo slovo na papiru.