Cijena stanova i kvaliteta života u Hrvatskoj

Prema podacima Eurostata, Hrvatska je jedna od zemalja EU-a s najmanjim brojem soba po osobi, u prosjeku oko 1,3. To samo po sebi ne bi bio problem kada bi živjeli okruženi visokokvalitetnim javnim prostorom, kao što je uobičajeno u Austriji ili Nizozemskoj. Ipak, kada se govori o kvaliteti stanovanja, sve se češće u fokus stavlja cijena stanova, koja snažno oblikuje dostupnost i način života u urbanim sredinama.

Na prvi pogled riječ je o banalnom pitanju odnosa veličine stana i njegove okoline. U stvarnosti, međutim, riječ je o puno dubljem problemu. U Hrvatskoj je kvadratni metar postao fetiš, dok kvaliteta stanovanja – definirana dostupnošću zelenila, javnih prostora i infrastrukture – ostaje gotovo nevidljiva u izračunima investitora.

Iako su stambena naselja iz 1970-ih i 1980-ih patila od uniformnosti, sadržavala su igrališta, škole i često iznenađujuće mnogo drveća. U mnogim slučajevima stanovnici i dalje uživaju u hladu stabala posađenih u socijalizmu. Nakon 2000. godine tržište se promijenilo i nova gradnja počela je davati prioritet maksimalnoj iskoristivosti zemljišta. U praksi to znači više kvadrata na manjoj površini i malo prostora između zgrada. Pogledajte samo koliki je razmak između zgrada u Projektu Franc.

Posljedice se vide i u zdravstvenim statistikama. Prema Svjetskoj zdravstvenoj organizaciji, kontakt s prirodom u urbanom okruženju može smanjiti razinu stresa za oko 10 do 12 posto. Zapadna Europa odavno je shvatila da je kvaliteta četvornog metra jednako važna kao i njegova cijena.

U Hrvatskoj, međutim, nedostaje obvezujući okvir. Sve ovisi o volji investitora, a kvaliteta se često koristi tek u marketinške svrhe kada je jeftinije posaditi nekoliko stabala nego izgraditi dodatna parkirna mjesta. Argument investitora je predvidljiv. Javni prostor nije njihova odgovornost, nego odgovornost grada. Veći troškovi za zelenilo ili trgove, tvrde, odrazili bi se na cijene stanova, koje su ionako na rubu pristupačnosti. Zbog toga bi cijena stanova porasla jer njihova profitna stopa se ne smije smanjiti. Paradoksalno, ti su troškovi ipak niži od psiholoških i zdravstvenih posljedica života u betonskoj džungli. Istovremeno zagovornici boljeg urbanističkog planiranja tvrde drugačije. Stanovi s pristupom zelenilu ionako se prodaju po višoj cijeni od usporedivih nekretnina bez njega. Dobar primjer toga je upravo Projekt Franc gdje su se stanovi sa pogledom na Trg Francuske revolucije prodavali skuplje nego oni koji gledaju na Čanićevu ulicu.

Ipak, u Hrvatskoj prevladava kratkoročna logika. Cilj je prodati stanove što brže. Novi projekti često zanemaruju postojeću prometnu i društvenu infrastrukturu, pa rezultat čine prenapučene ceste, nedostatak mjesta u vrtićima i izostanak društvenog života.

Neki poput Borislava Vujovića, smatraju rješenja koja dižu kvalitetu življenja kao dodatni uteg za graditelje, s nizom novih ograničenja i zahtjeva, i ne slažu da bi vlast trebala obvezati investitore na gradnju parkova i javnih prostora. Smatraju da bi regulacija mogla usporiti izgradnju i smanjiti ponudu stanova, što bi dodatno povećalo cijene.

S druge strane tržišni mehanizam koji pretpostavlja da ako kupci zahtijevaju kvalitetu, investitori će je početi pružati, ne funkcionira baš u Hrvatskoj. Potražnja za novim stanovima u gradovima daleko premašuje ponudu, pa investitori nemaju potrebu konkurirati kvalitetom javnog prostora. Stanovi se prodaju i bez uređenog okoliša, često čak i prije početka gradnje.

Poboljšanja su moguća samo ako grad i investitori djeluju kao partneri i ako minimalni standardi postanu pravno obvezujući. Prostor u kojem ljudi spontano provode vrijeme izvan vlastitog stana ključan je za osjećaj sigurnosti i zajedničke povezanosti. U okruženju u kojem je jedina alternativa šetnji odlazak u trgovački centar, taj se osjećaj gubi.

Dakle, ako se želimo približiti gradovima u kojima četvorni metar nije jedina valuta kvalitete, moramo početi računati i na metre zelenih i javnih površina. Bez toga će tržište nekretnina ostati skupa, ali prostorno i psihološki loša investicija. I sve dok mjerimo samo ono pod nogama, gledat ćemo cijenu, a ne život.

Dakle, ako se želimo približiti gradovima u kojima četvorni metar nije jedina valuta kvalitete, moramo početi računati i metre zelenih i javnih površina. Bez toga će tržište nekretnina ostati skupo, a stanovi prostorno i psihološki loša investicija. Zagreb je već izmjenama GUP-a napravio određeni iskorak premda kritičari govore da će zbog toga cijena stanova ići još prema gore, no tek će s novim Prostornim planom i novim GUP-om uvesti red i u tom području.