18. travnja 2024.

Foto: Najveća zgrada za socijalno stanovanje u Beču ponosno nosi naziv Karl Marx Hof

U Hrvatskoj je još uvijek izrazito popularno mišljenje da je život u vlastitom domu bolji od iznajmljivanja. Prema statistici prosječno plaćenom čovjeku treba cijeli radni vijek da bi kupio stan od 60 kvadrata ili 11 cjelokupnih godišnjih plaća. Jasno, po statistici svi jedu meso sa zeljem, pa s tim brojkama treba biti oprezan.

Budući je sada predizborna kampanja, neke političke stranke su u svojim programima artikulirale svoju namjeru kako žele pokrenuti programe izgradnje stanova za najam po prihvatljivim uvjetima. U većini slučajeva to će ostati mrtvo slovo na papiru jer opće je poznato koliko je trom javni aparat.

Bi li većoj dostupnosti pomogla masovnija stanogradnja?

Premda je ponuda na tržištu velika, većina stanova ne zadovoljava želje koje danas kupci imaju. Stanovi u potkrovlju, suterenu, obiteljskim kućama, na višim katovima u zgradama bez lifta ili samo da su bez balkona se teško prodaju. Slično je i sa kućama. One sa lošim rasporedom ili nikakvom okućnicom također se teško prodaju.

Vlasnici koji ih prodaju, najčešće ne žive u njima i često nemaju u potpunosti riješeno svoje stambeno pitanje. Zato nisu voljni spustiti značajnije cijenu i prodaja se odužuje. Istovremeno visoke cijene takvih utječu da „adekvatne“ nekretnine imaju još višu cijenu. Jasno da su onda novogradnje skupe.

S druge strane imamo potražnju kupovine stanova kao predmeta ulaganja. Pojednostavljeno rečeno, stanovi su za određene skupine ljudi posljednjih desetljeća postali sve manje sredstvo za zadovoljenje životnih potreba (svojih ili tuđih), a sve više sredstvo ulaganja, roba.

Takvi kupci, naročito više njih, čak i u vrijeme kada kupnja nije sasvim racionalna s ekonomske strane, ne boje se ulagati u nekretnine jer smatraju da razumiju pojave na tom tržištu, za razliku od primjerice burzi, zajedničkih fondova, kriptovaluta i drugih oblika ulaganja.

Ako odbijemo nekretnine koje nitko ne želi, dolazimo do zaključka da je potrebno više graditi nego sada. Mnogi građevinari i žele graditi, ali ne mogu jer su vezani dugotrajnim ishođenjem dozvola ili nedostatkom zemljišta. Osim toga pitanje je da li su to često stanovi za stanovanje ili za odmor.

Put iz stambene krize

Rješenje svakako nije samo veća ponuda. To ne znači da ne treba više graditi, ali sam veći obim gradnje neće riješiti problem. Budući da hrvatsko stanovništvo u velikoj mjeri traži vlastito stanovanje, očekivano smanjenje kamatnih stopa i povećanje dostupnosti hipoteka odraziti će se na povećanje cijena stanova i kuća. Neki smatraju da je potrebno krenuti s oporezivanjem praznih ili investicijskih stanova, o čemu se već razmišlja u nekim gradovima na zapadu.

Budući su cijene nekretnina skočile u nebo, mnogi vlasnici investicijskih stanova ne moraju ih iznajmljivati. Sve što im treba je profit koji bi imali od njihove prodaje. Značajnije oporezivanje prihoda od njihove kasnije prodaje moglo bi pomoći da taj dio potražnje nestane.

Dvije su stvari pomiješane. Financijska dostupnost i dostupnost smještaja. Činjenica je da se financijska dostupnost stanovanja posljednjih godina značajno poboljšala. No, cijene stanova i dalje su precijenjene u odnosu na prihode. Najveće probleme imaju oni koji tek traže svoj prvi stan, posebno mladi, kojima često moraju pomagati roditelji.

Foto – Ekovjesnik: Prijedlog izgleda nove zgrade za priuštivo stanovanje u Beču

Ovdje je vrlo važna međugeneracijska podrška. Veliki dio sadašnjih vlasnika, no ne i svi, do svoje nekretnine je došao nasljedstvom ili darom. Nije to ništa novo niti za hrvatsku jedinstveno. I u prošlosti su mnoge mlade obitelji dobivale stan od bake ili su ih roditelji dobrim dijelom stambeno zbrinjavali.

Veliki dio naših građana je riješio svoje stambeno pitanje ne radom, već jeftinim otkupom društvenih, konfisciranih i nacionaliziranih stanova. Oni koji su stekli takve stanove danas mogu više pomoći svojoj djeci. Da nije bilo toga, bivše socijalističke istočnoeuropske zemlje se ne bi mogle hvaliti visokim postotkom nekretnina u vlasništvu građana. Nisu njihovi građani pametniji i sposobniji od onih u Njemačkoj, Nizozemskoj, Francuskoj, Irskoj, gdje je manji postotak vlasnika vlastitih nekretnina za stanovanje. Kriva je povijest.

Vlastiti dom u ljudima izaziva osjećaj određene sigurnosti. Ljudi to smatraju određenim simbolom, znakom zrelosti, određene ekonomske razine, položaja u društvu, da je osoba spremna skrasiti se, imati obitelj. Iznajmljivanje se više doživljava kao privremeno rješenje, unatoč činjenici da je vlastiti stambeni prostor financijski nepriuštiv za mnoge građane. Vlastiti dom se smatra garancijom za starost. Čak je i za mlade ljude to često bolji način uštede od mirovinske štednje. Zbog takvih cjenovnih trendova, brojne obitelji sele se iz većih centara u okolna mjesta jer za iste novce mogu dobiti više kvadrata.

Iako bi velika većina ljudi željela živjeti u vlastitom stanu ili kući, ne može si to svatko priuštiti i mnogi se moraju odlučiti za najam, makar kao “privremeno rješenje”. Ljudi najam sasvim drugačije doživljavaju. Oni ga povezuju sa neizvjesnošću (nikad ne znaju koliko dugo mogu negdje živjeti makar plaćali redno najam) i bacanjem novca kroz prozor. Malo tko vidi u najmu nešto pozitivno.

Stan u najmu trebao bi predstavljati ekvivalentnu alternativu vlastitom stanu. Nije potrebno potrošiti veliku količinu sredstava odjednom ili se zaduživati ​​dvadeset ili trideset godina i plaćati kamate banci. Hipoteka donosi brigu i o gubitku posla, o tome kako ćemo ga platiti kada recimo izgubimo redovita primanja. Ljudi koji iznajmljuju su fleksibilniji u traženju posla, mogu se puno lakše seliti. Novac koji bi uložili u vlasničko stanovanje mogu iskoristiti na drugačiji ili učinkovitiji način.

Foto – Tportal: Stambena zgrada u vlasništvu grada Beča

No tada se pojavljuje problem starosti i niskih mirovina koje onemogućuju dostojanstveni život i plaćanje najma. Oni koji su za radnog vijeka štedjeli i odricali se na sebi (mravi), smatraju da „podstanari“ (cvrčci) su si sami krivi i da im ne treba pomoći.

Istina je da su posljednjih godina hipoteke bile povoljnije od najma zbog niskih kamata. S druge strane, stanarine posljednjih godina nisu rasle tako brzo kao cijene stanova i kuća. S obzirom na trenutačnu kamatnu stopu, najam je povoljniji. Ali to će vrijediti samo ograničeno vrijeme.

Najamnina da bi bila ekonomski održiva trebala bi pri trenutačnoj kamati od 4,6 posto na godišnjem nivou iznositi najmanje 7 posto vrijednosti nekretnine. Najam bi trebao otplaćivati cijelu ratu kredita, a cijene stanova ne bi smjele padati nego rasti u visini inflacije.

Država realno ima malo alata kako povećati dostupnost nekretnina i istovremeno olakšati život umirovljenicima i drugim ugroženim skupinama. Jedino rješenje je masovna izgradnja gradskih stanova za najam koji bi se iznajmljivali po povoljnijim uvjetima od privatnih i uz strogu kontrolu tko ga dobiva. Stan bi se u takvim uvjetima mogao iznajmljivati za iznos samo kamata na investicijski kredit jer nekretnina ostaje u vlasništvu grada. Cijena izgradnje takvih stanova bi bila niža od onih namijenjenih tržištu jer ne trebaju kupovati zemljište, te plaćati PDV i građevinsku dozvolu.

Sigurno bi to bilo puno povoljnije i sigurnije za najmoprimce. Ako bi kamate i pale, zbog toga ne bi trebalo snižavati cijene najma već tu razliku vratiti u gradske proračune ili uložiti u nove stanove. No opet ostaje pitanje, što s ljudima koji su bolesni ili u mirovini i nemaju nikakvu rentu ili neki drugi dodatni izvor prihoda? Takvim ljudima treba pomoći država kroz neke druge oblike socijalne pomoći kako bi dostojanstveno dočekali kraj svog života.