18. travnja 2024.

Tko će platiti račun za prazne poslovne prostore?

Foto: Pixabay - Digital artists

Od 2018. svjetsku ekonomiku drma nekretninska groznica. Novac nikad nije bio jeftiniji, kamate na štednju i kredite nikad niže. Zbog toga su mnogi odlučili svoj kapital uložiti u nekretnine. Građani u kuće i stanove, a veliki investitori u komercijalne objekte. Nekretnine su se činile kao najbolja moguća investicija jer su kombinirale pozitivne strane stvarne potrebe i dugoročne pohrane vrijednosti. Prinosi kroz rast vrijednosti nekretnina bili su veći od inflacije.

Međutim, svijet ulaganja nije u tome da ljudi iznenada izvuku novac iz čarapa i kupe kuću. Gotovo sve velike investicije financiraju se zaduživanjem. Investitor zalaže neku imovinu kao kolateralu, a banka mu na temelju toga odobrava kredit.

Foto: Business Insider

U normalnim okolnostima, ovo je bio najčešći scenarij. Međutim, trenutačno stanje nije normalno. Pandemija, a zatim i rusko-ukrajinski sukob su dramatično i trajno promijenili svijet. Na tržištu komercijalnih nekretnina, posebice u Sjedinjenim Američkim Državama i Njemačkoj, došlo je do velikih promjena.

Dok se gotovo većina ljudi u Europi vratila na posao na svoja radna mjesta u tvrtkama, u SAD-u se vratila samo polovica. U nekim europskim gradovima popunjenost poslovnih zgrada slična je onoj prije Covida, što se ne može reći za američke gradove. Trend rada od kuće trajno je promijenio vrijednost poslovnih nekretnina, no njegove se posljedice tek postupno pokazuju.

Tvrtke imaju ugovore o najmu ureda na duži period i oni postupno istječu. Prilikom njihovog produljivanja najmoprimci zahtijevaju ne samo manje, već često i novije i ekološki prihvatljivije prostore. To stvara pritisak na velik segment zgrada za najam, od kojih se više ne mogu očekivati ​​prihodi kao nekada. U međuvremenu su operativni troškovi porasli, smanjujući pri tome dobit vlasnika nekretnina.

Slaba potražnja za uredima u SAD-u, ali i u nekim europskim gradovima, uzrokuje pad cijena komercijalnih nekretnina. U SAD-u su cijene komercijalnih nekretnina pale za dvadeset posto, a u Njemačkoj za deset. Neki ekonomisti očekuju da će im vrijednost pasti još deset posto.

Osim toga tijekom proteklih petnaest godina ulagači su zaboravili da kamatne stope mogu značajno porasti. Ako su kamatne stope niske, investitor se može relativno visoko zadužiti. Jedino što mu je važno je da od prihoda može plaćati rate kredita. Međutim, najoštriji porast kamatnih stopa u zadnjih nekoliko desetljeća uzrokovao je skokoviti servis duga. Interes za kredite je pao i prestao podržavati rast cijena nekretnina. Veliki dugovi, smanjeni interes i više rate natjerali su neke vlasnike da se zbog toga odreknu dijela nekretnina. Međutim, većina investitora ih je odlučila ipak ne prodati. Vjeruju kako će kamatne stope pasti s inflacijom i da će se ekonomija u potpunosti oporaviti.

Primjer negativne situacije može biti investitor koji je kupio nekretninu za sto milijuna. Takvu kupnju financirao je vlastitim kapitalom u iznosu od trideset milijuna i zajmom u iznosu od sedamdeset milijuna. Budući da su mnoge nekretnine izgubile vrijednost i za trideset posto, cijena investitorove imovine pala je na sedamdeset milijuna dolara. Tako je zabilježio gubitak koji mu je otpisao cijeli uloženi kapital. No, investitor vjeruje da je situacija samo privremena i da će se vrijednost vratiti, pa čeka. Ako nije u stanju plaćati postojeće rate kredita, mora ga refinancirati. Ali banka mu neće više dati kredit od sedamdeset milijuna, već najviše pedeset zbog smanjenja vrijednosti njegove imovine i niže očekivane operativne dobiti.

Velik dio vlasnika uredskih nekretnina suočava se sa takvim problemom. Prema sada procijeni američkog Nacionalnog uredu za ekonomska istraživanja (NBER) čini se da je oko 14% svih kredita za komercijalne nekretnine i 44% kredita za uredske zgrade u lošem položaju, što znači da je dug veći od vrijednosti nekretnine. To povećava rizik da zajmoprimci neće vratiti svoje kredite. Prema analitičkoj tvrtki Green Street, vrijednosti komercijalnih nekretnina pale su 22% od prvog tromjesečja 2022. godine, kada su Federalne rezerve počele povećavati kamatne stope. Također, cijene ureda pale su 35% jer je potražnja za uredskim prostorima oslabila nakon usvajanja rada na daljinu.

Neke banke zbog svega toga počinju osjećati probleme. New York Community Bancorp koja je prošle godine preuzela dio Signature banke izgubila je veći dio svoje tržišne kapitalizacije zbog izloženosti kreditima za komercijalne nekretnine. Slične probleme doživjela japanska Aozora banka nakon što je upozorila na gubitak ulaganja u američku komercijalnu imovinu. Deutsche Bank je više nego učetverostručilo svoje rezervacije za gubitak nekretnina u SAD-u. Savezni ured za osiguranje depozita i Federalne rezerve su objavile kako će usredotočiti svoju pozornost na Valley National Bancorp, WaFd Inc i Axios Financial. Prema nekim analizama 300 banaka je izloženo opasnosti od kraha.

Krivulja kretanja cijene dionica NYCB

Prema izvješću Treppa, banke se suočavaju s otprilike 560 milijardi dolara rizičnih kredita. Pri tome su regionalne banke izloženije su i teže pogođene od velikih banaka. Prema JPMorgan Chaseu, krediti za komercijalne nekretnine čine 28,7% imovine u malim bankama, u usporedbi sa samo 6,5% u većim bankama. No nisu samo banke izložene ovom problemu. Sedamnaest posto duga drže investicijski fondovi osiguravajućih društava, a deset posto razni drugi investitori poput mirovinskih fondova koji su kupovali vrijednosne papire na sekundarnom tržištu.

Razlog zašto su regionalne banke više izložene od velikih leži u regulaciji koja je donesena za vrijeme Donalda Trumpa kojom se od njih tražilo manje zahtjeva za adekvatnost kapitala. Zato su se one upustile u profitabilnije, ali i rizičnije aktivnosti.

Mnoge banke izbjegavaju povećati svoje rezervacije za gubitke jer se boje gubitka investicijskog rejtinga i odljeva klijenata. Njemačka Pfandbriefbank je već u problemima. Njezin kreditni rejting je samo na jednoj razini iznad “smeća”. Uprava banke izdala je niz priopćenja kako bi uvjerila ulagače u sigurnost svojih uloga, ali to nije pomoglo da cijene dionica se pomaknu na više. PBB ima 5 milijardi eura ili 15% svojih kredita vezanih za američko komercijalno tržište, a 27 milijardi je uložila u europske nekretnine.

Ovi problemi sa komercijalnim nekretninama su se prenijeli i na Hrvatsko tržište. Banke još nisu povećale svoje rezervacije za gubitke, ali je na tržištu nekretnina vidljivo kako one koje ne zadovoljavaju najnovije standarde se teško prodaju ili iznajmljuju, a povrat kapitala na uloženo je minimalan. Veće i sigurnije prinose nude trezorske obveznice.