18. travnja 2024.

Kako poboljšati dostupnost stanova za najam ?

Foto: Njuškalo - kuća u Šodolovcima

Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, u državi je ukupno 860.000 nenaseljenih nekretnina. Ovaj broj se udvostručio u posljednjih 30 godina. Oko 70% tih stanova nalazi se u obiteljskim kućama.

Broj dugotrajno nenastanjenih stanova u višestambenim zgradama u posljednjih se desetak godina uglavnom izjednačio s novogradnjom. To značajno produbljuje stambenu krizu, jer 200.000 stambenih jedinica jednostavno nedostaje na tržištu. To je još jedan dokaz da sama gradnja neće povećati dostupnost stanova.

21% dugotrajno nenastanjenih stanova nalazi se u stambenim zgradama koje su izgrađene ili rekonstruirane nakon 2001. godine. Prema analizi, to bi dijelom mogli biti tzv. investicijski stanovi koji se ne koriste za stanovanja niti se nude za najam.

Općine i gradovi posjeduju gotovo 13.000 dugotrajno nenastanjenih stanova u stambenim zgradama. Oko 9500 njih uglavnom u velikim gradovima nije obnovljeno od 1990. godine.

Ovo nisu podaci za Hrvatsku, već za Češku

Svaka zemlja pati od sličnog problema, samo neka više, a druga manje. U Hrvatskoj je prema podacima Državnog zavoda 2,4 milijuna stambenih nekretnina. Kada se od te brojke odbiju one koje se koriste za stanovanje, odmor ili poslovne namjene, njih skoro 600.000 je nenastanjenih. Broj nekretnina je u zadnjih 10 godina porastao za 6,5 %, ali je porastao i broj nekorištenih nekretnina za 43 %. Da bi bilo jasnije koliko je ovaj problem zapravo velik, u Velikoj Britaniji je prema izvješću njihovog parlamenta od listopada 2023. broj nenastanjenih nekretnina u kojima nitko ne živi barem 6 mjeseci oko 250.000.

Foto: OnLondon

Kad se podaci o stanovima povežu s lošom demografskom slikom i migracijama unutar zemlje, vidi se da je ljudi sve manje, a praznih nekretnina sve više. Porasla je i prosječna površina nastanjenih nekretnina. Ona sada iznosi 92 m2 dok je prije 10 godina iznosila 81 metar kvadratni. Po županijama nekretnine s prosječno najvećom površinom nalaze u sjevernim županijama – Međimurskoj (prosječno 114 m2), Zagrebačka (110 m2), Krapinsko-Zagorska (109 m2), Koprivničko-Križevačka (107 m2) te Varaždinska (106 m2). Županije s prosječno najmanjom površinom su Ličko-senjska (89 m2), Primorsko-Goranska (83 m2), Splitsko-Dalmatinska i Šibensko-Kninska (82 m2) te Zagreb (79 m2).

Statistika nam daje podatke o kvadraturi, broju soba, toaleta i kupaona, ali ne daje podatke o stanju te nekretnine. Jesu li pogodne za život na razini 3. tisućljeća ili više izgledaju kao one iz 19. stoljeća.

Može li porez na nekretnine riješiti problem?

Češka ima porez na sve nekretnine. Porez za stan u Pragu površine 79 m2 iznosi 70-75 eura godišnje. Porez na građevinsko zemljište od 1500 m2 je 900 eura, a porez na oranicu iznosi 0,75 % njene vrijednosti procijenjene od porezne uprave. Porez na nekretnine čini prema OECD iznosi 0,2 % njihovog BDP što je još relativno nisko u odnosu ne Veliku Britaniju ili Kanadu gdje je 3,1 % ili SAD sa 2,6 %.

Porez na nekretnine sigurno pomaže da se neke nekretnine stave u funkciju, naročito zemljišta, ali ne rješava problem sa nekretninama za stanovanje. Ako bi uveli u Hrvatskoj visok porez na stanove i kuće pod uvjetom da to ne kompenziramo značajnijim smanjenjem poreza na dohodak, pao bi interes za njihovu kupnju i urušio bi se dobrim dijelom građevinski sektor. Morali bi uvesti brisanje napuštenih nekretnina iz katastra i organizirati njihovo rušenje poput auto šrota. Onima koji kupuju nekretninu na kredit, to bi samo otežalo njihovu kreditnu sposobnost. Ljudi bi se osim toga odlučivali za manje nekretnine koje ne zadovoljavaju u dovoljnoj mjeri potrebe obitelji i došlo bi do daljnjeg demografskog pada. Nezaposleni, invalidi, umirovljenici bi zbog nemogućnosti njegovog plaćanja lako mogli završiti na cesti.

Uvođenje niskih poreza na nivou Češke s druge strane ne bi dovoljno motiviralo njihovu prodaju (osim ako se radi o velikim nekretninama u kojima žive osobe slabije imovinske moći) ili stavljanje nekretnina u funkciju (najam), a samo bi snizio standard siromašnijeg dijela stanovništva.

Da bi se povećala dostupnost stanova za najam i dio praznih nekretnina stavio u funkciju, potrebno je prije svega donijeti novi zakon koji štiti prava vlasnika i omogućuje laku i brzu deložaciju najamnika koji ne čuvaju tuđu imovinu ili ne plaćaju najam, a da ne govorim o ljudima koji provaljuju u tuđe stanove i onda se ne daju iz njih. Upravo to vide kao glavni problem Česi i planiraju zato donijeti zakon o stambenim potporama koji bi pomogao vlasnicima da se riješe tih briga i odluče staviti svoje nekretnine na tržište. Time bi se ujedno povećali i prihodi od poreza na najam jer bi se više vlasnika odlučilo da prijavi taj prijem ako od države imaju neku zaštitu, ali i snizile visine najamnina zbog veće konkurencije.

Englezi su na vrijeme uočili potencijalni problem za nenastanjenim nekretninama, pa su ranije donijeli potrebne propise. Oni omogućuju prisilnu prodaju napuštenih nekretnina na tržištu s jedne strane, ali i sprečavaju gradnju bilo gdje (njihove građevinske inspekcije funkcioniraju). Puno detaljnije se rade urbanistički planovi i puno teže dobivaju građevinske dozvole.

Na odluku gdje će netko živjeti ne odlučuje samo cijena nekretnine. Odlučuju brojni čimbenici. Okoliš, izgled, pozicija, prometna povezanost, stanje, parking, opremljenost. To što je nekome nekada bila atraktivna lokacija, sada može biti nepoželjna. Zato moramo početi gledati na nekretnine kao na neku potrošnu robu poput automobila koje mogu s godinama držati vrijednost ako ih se održava, modernizira i na dobroj su poziciji, ali i gubiti.